Aankoop woning met gebreken

In de praktijk worden veel procedures over gebreken aan gekochte woningen bij de rechter uitgevochten. In dit artikel gaan wij op enkele aspecten in.

Informatieplicht

De verkoper heeft over de te verkopen woning (in juridisch Nederlands genoemd “onroerende zaak”) een informatieverplichting. Deze mededelingsplicht omvat de rechten en plichten over de woning en de feitelijke bestaande toestand daarvan. Het gaat om gegevens die op dat moment voor de verkoper kenbaar zijn. Die gegevens moeten voor de koper op geen enkele manier bekend zijn en moeten ook niet tot twijfel bij de koper leiden. Daarom moet de verkoper die ook aan de koper mededelen. De mededelingsplicht ziet op bijvoorbeeld met mededelen dat op de onroerende zaak rechten (zoals erfdienstbaarheid) rusten. Ook kan het gaan om verplichtingen, die aan de woning zijn verbonden, zoals een verbod om de woning niet op een bepaalde manier te gebruiken (bijvoorbeeld als atelier of kantoor). De verkoper moet de koper ook informeren over feiten, die de koper niet kan zien, zoals kapotte daken, bodemvervuiling, condensvorming etc. Het helpt in de praktijk dat de koper de verkoper een lijst van punten laat invullen. Via zo’n lijst, die ook in de praktijk gangbaar is, zal de verkoper bepaalde vragen eerlijk moeten beantwoorden. Gebeurt dit niet, dan is het mogelijk dat de verkoper daarop wordt aangesproken. De basis voor deze aanspraak is dan het niet nakomen van de informatieplicht.

 Onderzoeksplicht

De tegenhanger van de informatieplicht van de verkoper is de onderzoeksplicht van de koper. Bij de toepassing van deze verplichting van de koper gaat het om gebreken aan de woning die de normale koper in de gegeven omstandigheden zelf had kunnen ontdekken. Vaak zal de koper een aankoopkeuring verrichten. Via de keuring komen de meeste gebreken wel aan de orde. Zijn die zo zwaarwegend dat het gaat om ernstige gebreken dan moet de koper zich nog eens beraden. Gaat het om gebreken die tijdens een aankoopkeuring niet aan de orde komen dan is het mogelijk de verkoper daarvoor aansprakelijk te stellen. De koper moet dan wel bewijzen dat de verkoper weet had van de gebreken en daarover geen informatie gegeven heeft.

 Een rechterlijke uitspraak

Een uitspraak van de Rechtbank Amsterdam laat zien dat voor de beoordeling van de informatie- tegenover de onderzoeksplicht van belang is. Het ging om de verkoop van de woning. Enkele getuigen (die hierna als “derden” worden aangeduid) hadden de echtgenoot van de verkoopster medegedeeld dat de vloer van het pand gedeeltelijk was verzakt. De rechtbank oordeelde: “Enerzijds is de verkoopster in de onderhandelingsfase tekort geschoten in de nakoming van haar informatieplicht voor zover zij de koper niet op de hoogte heeft gesteld van de mededelingen, die derden omtrent de gesteldheid van de vloer aan haar man hadden gedaan”. Conclusie: de verkoopster heeft niet aan haar informatieverplichting voldaan. Wat stelt de rechtbank aan de kant van de koper vast? De rechtbank heeft vastgesteld dat de koper toch wel enkele twijfels kon hebben over de toestand van de vloer. Toch wilde de koper ‘snel beslissen’. De rechtbank meldt het volgende: “Anderzijds had de koper in de gegeven omstandigheden een deskundige een onderzoek naar de vloer moeten laten doen.”

Door ondanks de bij hem gerezen twijfels dit na te laten nam hij, door haast gedreven, het risico op de koop toe, dat toch een gebrek aan de vloer zou kleven. Het is interessant dat de rechtbank constateert dat beide partijen feitelijk tijdens de onderhandelingen zijn tekortgeschoten, de verkoper in de informatieverplichting en de koper in de onderzoeksverplichting. De rechtbank verdeelt de schade over beide partijen.

Feitelijke omstandigheden

Bij de beoordeling van geschillen komt het uiteraard aan op feitelijke omstandigheden. Deze kunnen zijn de ouderdom van de woning, mogelijke zichtbare lekkages, verontreiniging van bodem en vraag of die verontreiniging te verwachten is, hoe lang de verkoper in de woning heeft gewoond, waarom de verkoper wil verkopen, wat is de toestand van vooral platte daken (vooral platte daken met bitumen vergen meer onderhoud en zijn sneller aan reparatie toe), scheuren, vochtige plekken etc. Dan is van belang of de koper een aankoopkeuring heeft verricht.

Verborgen gebreken

Kort gezegd is een verborgen gebrek een gebrek dat al op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst bestaat en het gebrek toen niet zichtbaar was. In de koopovereenkomsten voor woningen wordt aansprakelijkheid van de verkoper voor verborgen gebreken vrijwel standaard uitgesloten. Gebreken die geen van de partijen kan weten of ontdekken zijn dan voor risico van de verkoper. Juist om vast te stellen of een mankement een verborgen of zichtbaar gebrek is verdient het aanbeveling dat de koper bij enige twijfel een aankoopkeuring laat maken. De koper kan dan de verkoper wel na de koop aansprakelijk stellen voor gebreken die tijdens een inspectie niet aan het licht zijn gekomen. Daarbij geldt wel dat de koper dan moet bewijzen dat de verkoper wist van deze gebreken en daarover heeft gezwegen. Daarom is het in de praktijk uiterst moeilijk om de verkoper aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken, indien de aansprakelijkheid voor de aan de verkoper onbekende onzichtbare gebreken in de koopakte is uitgesloten.

Bedachtzaamheid 

U hebt kunnen lezen dat de rechtbank Amsterdam in het gegeven voorbeeld de koper heeft verweten ‘door de haast gedreven’ te hebben gehandeld. Dit komt in de praktijk vaak voor. Het zal niet de eerste keer zijn dat snelle beslissers het snelst spijt krijgen.