Burenrecht: een korte uitleg

Wat is burenrecht?

Burenrecht gaat over de bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven, buren dus. De uitdrukking “naburigheid” hoeft daarbij niet altijd te betekenen dat de erven aan elkaar grenzen. Als handelingen of situaties bij een erf invloed hebben op een ander erf dan is sprake van naburigheid, ook als die erven niet naast elkaar liggen. Burenrecht beperkt de vrije uitoefening van het eigendomsrecht meestal. Kortom: men moet rekening houden met de ander en is niet absoluut vrij te doen wat men wil. In het dichtbevolkte Nederland geeft het burenrecht een ordening en zodoende heeft het een maatschappelijke betekenis. De regels van burenrecht geven aan hoe iemand zich behoorlijk moet gedragen. Er zijn diverse vormen van overlast te onderscheiden, die hierna kort worden besproken.

Hinder

De wet bepaalt dat de eigenaar van een erf niet op een wijze die onrechtmatig is aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen “door het verspreiden van rumoer, trillingen, stand, rook of gassen, door het onthouden van licht of lucht of het ontnemen van steun”. De juridische kwalificatie van hinder is een zogenaamde ‘onrechtmatige daad’.

Van belang is dat de rechter de hinder veroorzakende buurman alleen kan stoppen als de hinder onrechtmatig is, dat wil zeggen een inbreuk op een recht die schade veroorzaakt en die schade toerekenbaar is aan de veroorzaker. Zo zijn omstandigheden met betrekking tot hinder vaak eenvoudig te bewijzen,  bijvoorbeeld kan er al sprake zijn van hinder wanneer in een rijtjeshuis de buurman met open ramen pannenkoeken bakt of het toilet doorspoelt of ’s zondagsavonds om 11.00 uur de betonboor in de “Makita” draait en gebruikt of ’s avonds laat -ook dat is een praktijkvoorbeeld- de buurvrouw “touwtje springt”. Moeilijker te beantwoorden is de vraag wanneer de hinder ook onrechtmatig is en via een rechterlijk verbod kan worden beëindigd. In de praktijk hebben velen last van hinder. Die last kan uiteindelijk gepaard gaan met ziekteverschijnselen met ernstige gevolgen.

Enkele voorbeelden

Hinder in situaties waarin geen vergunning nodig of verleend is

Denk hier bijvoorbeeld aan de volgende praktijkgevallen. De rechter oordeelde in een geval van luid en doordringend geblaf van honden dat onaanvaardbare hinder werd toegebracht. Toch geen absoluut verbod: de veroorzaker werd veroordeeld om binnen een bepaalde tijd voorzieningen aan te brengen. Ook bestaat een rechterlijke uitspraak, inhoudende een verbod tot aanwezigheid van krielhanen in de tuin van de buurman. Verdere rechterlijke uitspraken gingen over overwaaien van onkruidzaden, hinder door (uitwerpselen van) overvliegende bijen en hinder van (mini-)camping. Als een vergunning nodig is, maar de exploitant van een inrichting vraagt die niet aan dan handelt hij in strijd met de wet als hij toch zijn ondernemingsactiviteit uitoefent. Dit ondervond de exploitant van een disco. De exploitant was niet in het bezit van een vergunning. De gemeente “gedoogde” deze situatie. De buurman vorderde met succes stillegging van de disco bij de rechter. Een soortgelijke situatie deed zich voor bij de opslag van mosselschelpen zonder vergunning, maar met een gedoog-toestemming van de overheid.

Industriële hinder of hinder van inrichtingen

Bij deze hinder moet men vooral zijn rechten proberen veilig te stellen in de vergunningsprocedures. Vreest men schade, gevaar of hinder van een activiteit die vergunningplichtig is op grond van de wet dan zal men eerst en vooral moeten proberen de rechter er van te overtuigen dat de vergunning niet kan worden verleend of daaraan strenge voorschriften moeten worden verbonden. Is de vergunning verleend dan kan de vergunninghouder toch nog hinder veroorzaken. Dan staat de benadeelde niet met lege handen. De vergunninghouder heeft wel de vrijheid om te handelen conform de verleende vergunning, maar er zijn beperkingen. Als een buurman door de activiteit ernstige hinder ervaart dan nog kan de rechter hem tegemoet komen, ook als een vergunning is verleend. De rechter kan stillegging van de activiteit bevelen en heeft ook de mogelijkheid om aan de benadeelde een schadevergoeding toe te kennen ten laste van de hinder veroorzakende buurman. Een vergunning is dus geen vrijbrief voor het veroorzaken van hinder.

Misbruik van bevoegdheid

De eigenaar is niet absoluut vrij in de uitoefening van zijn rechten. Hij moet met de anderen rekening houden. Doet hij dat niet dan kan hij zich schuldig maken aan misbruik van bevoegdheid. Dat misbruik treedt op als een bevoegdheid wordt uitgeoefend alleen met de bedoeling een ander te schaden. Brengt de eigenaar die schade toe zonder redelijk doel en zonder redelijk belang voor hemzelf dan kan de rechter bepalen dat die bevoegdheid niet mag worden uitgeoefend. Praktijkvoorbeelden zijn het bouwen van een toren in een tuin of het oprichten van een schutting. Ook is bekend het geval van het vorderen van afbraak van een garage die voor een gedeelte gebouwd was over de grens. In het laatste geval vond de rechter dat de benadeelde buurman geen afbraak kon vorderen van het stuk garage dat op zijn erf was gebouwd. Daarmee wordt de kern duidelijk: het gaat altijd om een belangenafweging. Het beginsel van misbruik van bevoegdheden is voor het gehele burenrecht van groot belang. Wanneer immers een vordering wordt ingesteld zonder redelijk doel c.q. belang kan deze worden afgewezen.

Waterloop c.q. afwatering

Tussen buren ontstaan ook veel problemen door wateroverlast. Hierbij kan onderscheid gemaakt worden tussen verschillende situaties.

Natuurlijke waterloop

“Lagere erven moeten het water ontvangen dat van hoger gelegen erven van nature afloopt”, stelt de wet. Dit is een duidelijke regel, die weinig toelichting vraagt. Wanneer sprake is van hinder die veroorzaakt wordt door natuurlijke waterloop is het zodoende moeilijk met succes een vordering in te stellen. 

Niet-natuurlijke waterloop

Buren mogen niet in een mate of op een wijze veranderingen aanbrengen in de waterloop, hieronder tevens verstaan grondwaterloop, wanneer dit een onrechtmatige daad tot gevolg heeft. Dat wil zeggen een inbreuk op een recht die schade veroorzaakt en die schade toerekenbaar is aan de veroorzaker. Hier geldt, net als in het geval van hinder, dat vaak eenvoudig aangetoond kan worden dat wijzigingen gemaakt zijn. Kritisch voor een succesvolle vordering is om te bewijzen dat deze wijzigingen een onrechtmatige daad tot gevolg hebben. Van belang hierbij is dat degene die een onrechtmatige daad stelt deze ook zal dienen te bewijzen.

Afwatering

Ten aanzien van afwatering (water van gebouwen) geldt dat de constructie van de afwatering dusdanig dient te zijn dat geen afwatering op het erf van een ander plaatsvindt. Wanneer dit wel het geval is en er wordt geweigerd deze situatie op te heffen kan in rechte gevorderd worden dat geen afwatering plaats zal vinden.

Afvoer water en vuilnis

Op geen enkele wijze mag water of vuilnis in de goot van de buren komen.

Beplanting

Ieder die een paar afleveringen van de rijdende rechter heeft gezien is bekend met het verschijnsel met betrekking tot de beplanting. Dit is juridisch gezien vreemd, aangezien de wettelijke regeling hieromtrent zeer duidelijk is. Zo is het niet toegestaan binnen twee meter van de grenslijn van erven bomen te hebben. Tevens is het niet toegestaan binnen 0,5 meter van de grenslijn heesters of heggen te hebben. Uitgangspunt hierbij is het midden van de boom, heester of heg. Op deze regels bestaan een aantal uitzonderingssituaties. Bijvoorbeeld wanneer de eigenaar van het naburige erf toestemming heeft gegeven, het naburig erf bestaat uit een openbare weg of openbaar water of wanneer de boom/heg/heester niet hoger is dan de scheidsmuur tussen de erven.

Van belang is om de overtreder zo spoedig mogelijk aan te manen de overtreding op te heffen. Pas wanneer een (bij voorkeur) schriftelijke aanmaning is verzonden is de overtreder schadeplichtig. Om bewijstechnische redenen is het dan ook aan te bevelen de buren zo spoedig mogelijk schriftelijk aan te manen.

Daarnaast bestaat ten aanzien van dit onderwerp tevens de kwestie met betrekking tot overhangende beplanting, doorschietende wortels en afvallende vruchten. Beplanting mag niet op het erf van de buren hangen. Echter het is de eigenaar van het erf dat hinder ondervindt niet toegestaan deze beplanting direct te verwijderen. Eerst zal hij de overtreder dienen aan te manen te beplanting te verwijderen. Wanneer hieraan geen gevolg wordt gegeven mag de beplanting wel verwijderd worden. In het geval waarin wortels van een naburig erf in de tuin doorschieten hoeft de eigenaar van het naburig erf echter niet aangemaand te worden. In dat geval mogen de wortels verwijderd worden.

Afsluiting erf

Een eigenaar van een erf kan te allen tijde eisen dat het erf afgepaald wordt, waardoor duidelijk zichtbaar wordt waar de grens exact is. Wanneer er een geschil bestaat omtrent de grenslijn kan een beroep gedaan worden op het kadaster. Het kadaster kan een grensreconstructie uitvoeren.

Naast afpaling is het ook mogelijk dat een scheidsmuur gewenst is. Voorzover een verordening, bestemmingsplan of plaatselijke gewoonte geen voorwaarden stellen aan de hoogte van de scheidsmuur stelt de wet dat buren altijd mee dienen te werken aan het oprichten van een scheidsmuur van maximaal twee meter hoog. De eigenaren dienen de kosten terzake van de scheidsmuur te delen, tenzij het naburig erf een openbare weg of openbaar water is.

Vensters, balkons c.q. “onrechtmatige inkijk”

Het is niet geoorloofd om binnen twee meter van de erfgrens vensters, andere muuropeningen, balkons of soortgelijke werken te hebben die uitzicht geven op het erf van de buren, tenzij de buren hiervoor toestemming verleend hebben. Voorzover de vensters ondoorzichtig en vast zijn is toestemming niet nodig en is het wel geoorloofd om vensters te hebben. Immers is dan geen uitzicht op het erf van de buren mogelijk. Wanneer tussen de erven een scheidsmuur is geplaatst mag het venster c.q. de opening maximaal de hoogte bedragen van deze scheidsmuur.

In de praktijk komt de situatie waarin binnen twee meter van de erfgrens een venster c.q. terras wordt gebouwd veelvuldig voor. Mede veroorzaakt door het vergunningsvrij kunnen plaatsen van Velux-ramen wordt vaak een raam geplaatst zonder rekening te houden met het burenrecht. Tevens is het verkrijgen van een bouwvergunning geen enkele garantie dat het bouwwerk niet in strijd is met het burenrecht. Dit zorgt in de praktijk voor verhitte discussie waarin veelal gesteld wordt “dat er toch een bouwvergunning is afgegeven”.

Vorderingen met betrekking tot het vast en ondoorzichtig maken van vensters komen veelvuldig voor. Vaak wordt op een vordering vol onbegrip gereageerd. De praktijk wijst echter uit tot de wederpartij, nadat juridisch advies is ingewonnen, vaak de vensters conform de wet vast en ondoorzichtig maken.

Overbouw, dreigende instorting en gebruik erf buren voor werkzaamheden

In het geval dat gebouwd is op, boven of onder het erf van een naburig erf ligt het aan de omstandigheden of gevorderd kan worden dat het uitstekende gedeelte verwijderd dient te worden. Wanneer verwijdering onevenredig zware benadeling tot gevolg heeft zal verwijdering niet gevorderd kunnen worden. Dit is geheel afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Wanneer op een naburig erf zich een gebouw of ander werk bevindt dat op instorten staat en dreigt op uw erf te staan kunt u vorderen dat maatregelen getroffen worden om het gevaar op te heffen.

In het geval tussen buren reeds een ruzie bestaat is het vaak een probleem wanneer werkzaamheden verricht dienen te worden aan een werk waar enkel via het naburig erf toegang tot kan worden verkregen. In het principe dient toegang verleend te worden. Echter noodzakelijk is wel dat vooraf toestemming gevraagd wordt en dat, indien toegang tot schade leidt, deze schade vergoed wordt. Dit is enkel anders wanneer er gewichtige redenen bestaan geen toegang te verlenen c.q. toegang uit te stellen. Deze gewichtige redenen dienen echter wel aangetoond te worden.

Conclusie

Er kan gesteld worden dat de regelingen omtrent het burenrecht zeer ruim en vooral ook duidelijk zijn. Bij alle regelingen dient wel benadrukt te worden dat de redelijkheid een grote rol speelt. Zo mag bij een vordering nimmer sprake zijn van misbreuk van bevoegdheid. Daarnaast wordt in de praktijk altijd getracht tot een compromis te komen.

Wouters & Wouters advocaten heeft alle kennis in huis om de problemen met de buren tot een goede oplossing te brengen. Wanneer u vragen heeft omtrent uw situatie, danwel een conflict heeft met uw buren kunt u altijd contact opnemen voor een vrijblijvend advies.