Eigendom grond: wat behoort hiertoe?

Wat behoort tot uw grond?

In dit artikel komt aan de orde de vraag wat tot de eigendom van de grond behoort. Dit is geen louter theoretische bespiegeling. In de rechtspraktijk komt deze vraag vaker aan de orde dan menigeen zou denken. Bij de aankoop van een woning is het goed om ook eens over deze vraag na te denken.

Wat behoort tot de eigendom van uw grond?

Het Burgerlijk Wetboek bepaalt in artikel 20 van boek 5 wat de eigendom van de grond omvat. Tot de eigendom behoort – dat is vanzelfsprekend – de bovengrond en de zich daaronder bevindende aardlagen. Dit geldt bijvoorbeeld – hoewel dat bij aankoop van een woning uiteraard niet ter sprake zal komen – voor mineralen, voor schatten etc. Bij schatten zal het u bekend zijn dat de gevonden schat voor gelijke delen toekomt aan de ontdekker en aan de eigenaar van de onroerende zaak (grond). Ook behoort tot de grond het grondwater dat door een bron, put of pomp aan de oppervlakte is gekomen. Verder behoort tot de grond het water dat zich daarop bevindt en dat niet in verbinding staat met het water op een ander erf. Tot de grond behoren ook de beplantingen. Ook behoren tot de eigendom van de grond gebouwen en werken, die duurzaam met de grond zijn verenigd en voor zover ze geen deel uit maken van de onroerende zaak van een ander. Hierover wat meer stof tot nadenken.

Gebouwen en werken

De grond omvat dus ook gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, aldus de wettelijke bepaling. Daaronder vallen dus niet bouwsels die bestemd zijn om na tijdelijk gebruik ter plaatse weer te worden verwijderd (dan is het niet duurzaam). Gebouwen en werken die behoren tot een onroerende zaak van een ander behoren uiteraard niet tot de eigendom van de grond. Daarmee wil de wet zeggen dat onderdelen van bouwwerken die op een ander perceel grond staan eigendom zijn van de eigenaar van die bouwwerken. Dit geldt bijvoorbeeld voor een over de grens gebouwde muur van een huis of een onder een anders grond uitstekende kelder.

 Een voorbeeld uit de rechtspraak

De eigenaar van de grond is tevens de eigenaar van al datgene wat met die grond aard- en nagelvast is verbonden. Het is dus ondenkbaar dat de eigenaar van de grond niet tevens de eigenaar is van het zich daarop bevindende gebouw. Enige tijd geleden werd dit beginsel in een rechtszaak toegepast.  Het is een arrest dat in de juridische literatuur de naam heeft gekregen “Arrest Buitenplee” (omdat het arrest steevast het woord plee gebruikt zal hieronder deze term ook gebruikt worden). Deze plee was onderdeel van een gebouw dat aan A toebehoorde. De plee was echter alleen vanuit de tuin van B toegankelijk. De Hoge Raad oordeelde dat A als eigenaar van de grond tevens eigenaar was van het zich daarop bevindende gebouw. Daartoe behoorde ook de buitenplee. De rechter vond dat de plee geen functioneel bestanddeel was van een gebouw van buurman B.  Als dit wel zo zou zijn dan geldt immers niet de regel dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van de gebouwen en werken daarop.

Nog enkele voorbeelden

Het feit dat een muur over een breedte van 9 cm op de grond van de buurman staat heeft daarom niet tot gevolg dat de buurman eigenaar is van een gedeelte van deze muur. De muur staat immers voor het grootste gedeelte op de grond die toebehoort aan de eigenaar van het gebouw. Indien iemand op zijn grond bouwt samen met een ander en dat doet met materiaal dat gedeeltelijk aan die ander toebehoort dan is ook de eigenaar van de grond direct eigenaar van het gebouwde. De bouwer die zijn materiaal in het gebouw had gestoken had het nakijken.

Leidingen en buizen

Ons dichtbevolkte land ligt vol met gas-, waterleidings- en rioleringsbuizen. Hierover bestaan vaak geschillen. Het komt maar vaak genoeg voor dat een koper na aankoop tot ontdekking komt dat er leidingen in zijn grond liggen. De eigenaar van de leiding is vaak de gemeente of het nutsbedrijf. Het feit dat deze instanties eigenaar zijn betekent niet dat daarmee ook het recht bestaat die leidingen in andermans grond aan te leggen of te handhaven. De eigenaar van de grond is over zijn erf heer en meester en hoeft niet te dulden dat leidingen onder zijn grond worden gelegd.

Te allen tijde is daartoe de instemming van de eigenaar van de grond vereist. Indien die instemming wordt gegeven zal dan vervolgens een opstalrecht of erfdienstbaarheid worden gevestigd. Een opstalrecht is een recht om in, op of boven een onroerende zaak (meestal de “grond” van een ander) gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben. Een erfdienstbaarheid is een verplichting waarmee een onroerende zaak – het dienende erf – voor een andere onroerende zaak – het heersende erf – bezwaard is. Die verplichting kan bestaan uit een last de leidingen te accepteren.  De verplichtingen uit het opstalrecht of de erfdienstbaarheid worden ingeschreven in de openbare registers (kadaster).