Aspecten van de huur van een bedrijfsruimte
In dit artikel gaan wij in op de problemen die kunnen ontstaan bij huur van bedrijfsruimte. Met name de juridische aspecten. Het huurrecht van bedrijfsruimte is een moeilijk onderwerp. Er zitten veel valkuilen in de wettelijke regels. Vaak zijn huurovereenkomsten niet goed vastgesteld. Wij gaan hierna in op enkele algemene aspecten. Vooral de duur van de huurovereenkomst komt uitgebreid aan de orde, omdat dat dit in de praktijk veel problemen geeft.
Middenstandsbedrijfsruimte
Middenstandsbedrijfsruimte wordt vaak verhuurd. Het gaat dan om een gebouwde onroerende zaak, die is verhuurd met als bestemming horeca-bedrijf, ambachts- kampeerbedrijf, afhaal- of besteldienst. Met uitzondering van een hotel en kampeerbedrijf stelt de wet de eis dat er een voor publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of diensten moet zijn, maar deze eis heeft nauwelijks nog praktische betekenis. Geen middenstandsbedrijfsruimte zijn bankfilialen, reisbureaus, bioscopen en bijvoorbeeld fitnesscentra.
Overige bedrijfsruimte
Onder deze (rest)categorie vallen onroerende zaken, die niet zijn begrepen onder de definitie van woonruimte of middenstandsbedrijfsruimte. Onder overige bedrijfsruimte vallen dan bankfilialen, reisbureaus, bioscopen, kantoren, werkplaatsen, magazijnen, dansschool etc.
Duur middenstandsbedrijfsruimte
- Twee jaar of minder. Als partijen een huurovereenkomst sluiten voor een bepaalde tijd van twee jaar of minder geldt deze overeengekomen duur en voor beëindiging gelden geen speciale regels. Duurt de huur na die twee jaar voort dan gelden automatisch de regels voor overeenkomsten voor langere duur (zie hierna).
- Overeenkomst voor onbepaalde tijd en korter dan vijf jaar, maar langer dan twee jaar. De wet gaat er van uit dat deze overeenkomsten automatisch gelden voor een periode van vijf jaar. Dan volgt deze overeenkomst verder de regeling voor een langere duur tot maximaal tien jaar gelden deze perioden volledig totdat zij geldig zijn opgezegd. Indien opzegging niet plaatsvindt worden deze na het verstrijken van de overeengekomen duur verlengd tot tien jaar. Een verhuurder kan zo’n overeenkomst moeilijk opzeggen.
- Een huurovereenkomst met een bepaalde duur van tien jaar of meer. Deze overeenkomst kan pas tegen het einde van de periode worden opgezegd. Als opzegging niet plaatsvindt en de periode is voorbij dan geldt de overeenkomst voor onbepaalde tijd. In die fase zijn de opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder groter dan in de eerste tienjarige periode.
Opzegging
Beide partijen kunnen tegen het einde van de contractsduur opzeggen. Dat moet plaatsvinden bij aangetekende brief of deurwaardersexploit. Vaak geldt een opzeggingstermijn van één jaar. De wet eis verder dan de verhuurder bij opzegging moet aangeven waarop de opzegging is gebaseerd. Ook moet bij de opzegging aan de huurder worden gevraagd om binnen zes weken schriftelijk mede te delen of hij in de beëindiging van de overeenkomst toestemt.
Wij bespraken al dat de verhuurder weinig ruimte heeft bij zijn opzegging en dit nooit mag misbruiken als pressiemiddel om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Voor de opzegging voor het eind van het tiende jaar stelt de wet twee eisen: als de verhuurder of een van zijn naaste familieleden het gehuurde dringend nodig heeft om het duurzaam te gebruiken en als de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Voor opzegging na het tiende jaar zijn de mogelijkheden ruimer.
Ontruimingsgronden
Naast opzegging kan de verhuurder zich ook beroepen op ontruimingsgronden.
Roept de verhuurder die in dan is de rechter verplicht om de huurovereenkomst te beëindigen. Een belangenafweging (bijvoorbeeld: heeft de verhuurder de ruimte zelf dringend nodig?) komt dan niet aan de orde. De eerste ontruimingsgrond is dat de verhuurder stelt dat de bedrijfsvoering door de huurder niet is zoals een goed huurder betaamt (vaak denkt men dan aan structurele wanbetaling of verwaarlozing).
De tweede grond is dat de verhuurder aantoont dat hij of zijn bloedverwanten het gehuurde duurzaam in gebruik willen nemen en het gehuurde daarvoor dringend nodig heeft.
De derde grond is dat een verhuurder een krachtens het bestemmingsplan op het verhuurder liggende bestemming wil verwezenlijken.
De vierde ontruimingsgrond is dat de huurder niet toestemt in een aanbod van de verhuurder voor een nieuwe huurovereenkomst (dit aanbod mag geen wijziging van de huurprijs inhouden).
Tenslotte
Uit het bovenstaande blijkt dat het huurrecht voor bedrijfsruimte niet eenvoudig is. De meeste problemen kunnen worden voorkomen met een goed huurcontract. Vaak ontbreekt dat. In de eerste huurovereenkomst moet de huurprijs duidelijk zijn. Het is verstandig daarover te rade te gaan bij een makelaar. De meeste huurgeschillen spruiten voort uit het feit dat de verhuurder akkoord is gegaan met een te lage huurprijs. Achteraf is het dan zuur dat de verhuurder de huurprijs niet meer kan corrigeren.