Onteigening algemeen

Onteigening is een diep ingrijpend instrument dat de overheid ten dienste staat om de ruimtelijke plannen uit te voeren. Het ingrij­pende zit hem uiteraard in het feit dat onteigening iemands eigen­domsrecht volledig ontneemt. De gedachte is dat onteige­ning de belangen van de overheid/gemeenschap hoger acht dan de belangen van de individuele eigenaar.  Daarin wordt onteigening gerechtvaardigd geacht. Omdat onteigening zo sterk ingrijpt in de individuele rechten van burgers, gaat onteigening procedureel met bijzondere waarborgen gepaard. Het uiterste middel van onteigening betekent ook maximale mogelijkheden voor rechtsbescherming. Onteigening mag in principe niet aan de orde komen, indien de betrokken eigenaar bereid en in staat is de bestemming volgens het bestemmingsplan te realiseren. Wel moet deze eigenaar (vaak: projectontwikkelaar) dan voldoen aan de eisen van de gemeente. Die eisen kunnen betrekking hebben op de het tijdstip van realisering  of bijvoorbeeld het aanbrengen van voorzieningen van openbaar nut (wegen, riolering). Een belangrijk punt bij zelfrealisering is de exploitatiebijdrage die de ontwikkelaar aan de gemeente betaalt.

Eerst onderhandelen

De Onteigeningswet gaat er van uit dat de overheid eerst met de eigenaren onderhan­delt, alvorens onteigening aan de orde komt. Dit voorgeschreven “minnelijk overleg” is van groot belang. Pas als uitvoering van het bestemmingsplan te lang gaat duren en overleg niets oplost of er geen overeenstemming kan worden bereikt over de “prijs”, mag de overheid de onteigeningsprocedure op gang zetten. Dit leidt er toe dat grondverwerving in de praktijk vaak al via minnelijk overleg kan plaatsvinden. Als de betrokkenen in die fase goede adviseurs hebben is een onteigeningsprocedure vaak niet meer nodig.

Eigendom afstaan zonder overeenstemming over prijs

In de praktijk komt het ook vaak voor dat eigenaren hun grond af­staan, terwijl nog geen akkoord is bereikt over de prijs daarvan. De vaststelling van de prijs geschiedt dan door een deskundigencommis­sie. De eigenaar kan daarna altijd de rechter inschakelen als hij niet akkoord is met de prijs. Deze mogelijkheid is mijns inziens niet nadeliger dan de wettelijk voorgeschreven procedure. Afstand van de grond zonder dat overeenstemming is bereikt over de prijs betekent volgens mij geen nadeel voor de betrokkene. In mijn praktijk blijkt ook dat de onderhandelingspositie van de eigenaar door het voortij­dig afstaan van de grond niet wordt geschaad. De wel eens geuite gedachte dat het zo lang mogelijk “vasthouden’ van de grond tot het moment dat de overheid de grond dringend nodig heeft tot een groot financieel voordeel leidt is niet juist.

Waardebepaling

De wet gaat uit van een waardevaststelling op basis van de prijs in het commerciële verkeer. Daarbij is richtsnoer wat geldt tussen redelijk handelende partijen. Buitenspo­rige voordelen of beduiden­de nadelen komen dan ook niet voor. Verder moet de prijs worden aangepast (bij voordelen verminderd en bij nadelen worden verhoogd) met de na onteigening te realiseren bestemmingen. Immers, een eigenaar kan ook door de te realiseren bestemming voordeel of nadeel hebben. Als de gemeente een planschade­vergoeding toekent dan wordt die vergoeding van de prijs afgetrokken. In de waarde­bepaling vindt ook altijd een correctie plaats als een eigenaar met de onteige­ningsver­goeding een nieuw huis kan bouwen, terwijl hij voorheen een oud huis bewoonde. Het voordeel dat dit nieuwe huis biedt wordt gecorrigeerd met een lagere vergoeding.

Wat is de te verwachten situatie?

Altijd wordt de vraag gesteld wat de te verwachten situatie is als de onteigening niet zou plaatsvinden. Als bijvoorbeeld bij een indus­trieterrein te verwachten is dat een nieuwe ontsluiting wordt gerealiseerd zal daarmee bij de vaststelling van de prijs van de grond rekening worden gehouden. Als een bedrijf wordt geëxploiteerd zonder vergunning wordt gekeken of te verwachten is dat de gemeente dit bedrijf op termijn zou gaan sluiten.

Procedure

Burgemeester en wethouders leggen eerst een ontwerp-Raadsbesluit tot onteigening ter inzage.  De terinzagelegging wordt bekend ge­maakt. Iedereen heeft de mogelijkheid mondelinge en schriftelijke bezwaren in te dienen. De Raad neemt vervolgens een onteigeningsbe­sluit. De Raad van State moet dit besluit goedkeuren. Het besluit van de Raad moet aan bijzondere eisen voldoen.

Onteigening en schadevergoeding

In het vorige artikel hebben wij aandacht geschonken aan enkele aspecten van onteigening. In dit artikel wordt ingegaan op de procedure en de schadevergoeding.

 Normale procedure

Als geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt moet de rechter een oordeel geven. De rechtbank benoemt dan deskundi-gen. De deskundigen moeten de schade begroten, die de belang-hebbenden als gevolg van de onteigening lijden. Bij de benoe-ming van deskundigen zal de rechtbank letten op hun specifieke deskundigheid, bijvoorbeeld in het plattelandgebied over agrarische bedrijfsvoering en in een industrieterrein experts op het gebied van waardering van bedrijven. De opname van de deskundigen ter plaatse begint met een bezoek onder leiding van de rechter-commissaris. Dat heet een “descente”. Daarbij is de gedaagde/betrokkene en diens advocaat aanwezig. Als de deskundigen hun rapport hebben opgemaakt deponeren zij dat bij de rechtbank. De rechtbank is niet gebonden aan het oordeel van deskun¬di¬gen. Hun rapport is slechts een advies. De belang-hebbende mag bezwaren indienen tegen het deskundigenrapport. Uiteindelijk wordt de zaak ter terechtzitting behandeld. In het eindvonnis zal de rechtbank de onteigening uitspreken en een schadevergoeding vaststellen.

Vervroegde onteigening

Indien de overheid met spoed moet beschikken over een te onteigenen perceel kan deze “onteigenaar” al eerder aan de rechtbank vragen deskundigen te benoemen en een plaatsopneming te houden. Samen met deze procedure wordt dan vaak aan de rechtbank gevraagd de onteigening vervroegd uit te spreken. Indien de rechtbank daartoe besluit moet de rechtbank tevens een voorschot op de schadeloosstelling vaststellen.

Hoogte schadevegoeding

De wet gaat uit van een volledige schadevergoeding. Volledig betekent dan dat iedere schade die een rechtsstreeks en nood-zakelijk gevolg is van de onteigening dient te worden vergoed. Ook het gevolg van de onteigening speelt daarbij een rol. Stel dat op het onteigende perceel werken worden aangelegd en gebruikt voor het doel waarvoor is onteigend (zoals een aan-voerstelsel voor een rioolwaterzuivering) dan kan ook daardoor aan het “overblijvende” schade worden veroorzaakt. De eigenaar kan namelijk daardoor zijn goed niet meer volledig gebruiken. Het daaruit voortvloeiende verlies aan inkomsten moet ook worden vergoed. Ook kan deze gedupeerde eigenaar in de gele-genheid worden gesteld elders een soortgelijk goed te verkrij-gen om daarop zijn bedrijf voort te zetten. De onteigende die een eigen huis bewoont, zal verhuiskosten moeten maken en herinrichtingskosten. Het kan ook zijn dat hij duurder moet gaan wonen (vervangende eigen woning). Al deze posten komen voor vergoeding in aanmerking. Ook komt het voor dat de schadevergoeding er toe lijdt dat de onteigende meer belasting moet betalen.

Ook deze “belastingschade” wordt vergoed. Verder kan het overblijvende gedeelte van de niet onteigende grond op zich-zelf in waarde achteruitgaan. Dat komt bijvoorbeeld voor in geval van doorsnijding van het perceel met een aan te leggen weg. Ook deze “waardevermindering van het overblijvende” is een te vergoeden schade. Ook de exploitatielasten van het bedrijf op het overblijvende kunnen er door verzwaard worden. Al deze aspecten hebben tot doel de wettelijke regel uit te voeren en die regel bewerkt dat de onteigende na de onteige-ning in eenzelfde vermogenstoestand komt als daarvoor en niet zo veel mogelijk in dezelfde toestand terugkomt.

Verdere maatstaven

Bij vaststelling van de waarde van het onteigende wordt uiter-aard de waarde van de grond en wat zich daarop bevindt be-paald. Gevonden moet worden de werkelijke waarde en dat is volgens de wet de prijs waarop partijen zich bij een vrijwil-lige verkoop op commerciële basis zouden vinden. Daarbij gaat men er van uit dat de koper en verkoper als redelijk handelen-de partijen optreden. De eigenaar mag daarbij geen misbruik maken van de omstandigheden dat de onteigenaar de grond voor zijn plannen dringend nodig heeft. Persoonlijke schade van de onteigende wordt eveneens vergoed. Daarbij valt te denken aan verhuis- en herinrichtingskosten. Maar belangrijker daarbij is de inkomensschade, bijvoorbeeld als een boer of winkelier wordt onteigend. De rechter moet het jaarlijks te missen inko-men uit het bedrijf vaststellen. Daarvan wordt afgetrokken de rente van het in het bedrijf geïnvesteerde kapitaal.Van belang is dat er van wordt uitgegaan dat een persoonlijk inkomen gemiddeld nog een aantal jaren (ongeveer dertien) genoten zal worden. Er zijn ook nog andere factoren die het toekomstige inkomen en de duur ervan bepalen, zoals de bekwaamheid van de betrokkene, zijn leeftijd, zijn arbeidskracht, de aard en de toekomstmogelijkheden van het bedrijf. Met al deze factoren wordt bij bepaling van de schade rekening gehouden.