Bestemmingsplannen coördineren het ruimtelijke beleid van gemeenten en geven bepalingen over het gebruik van de grond. De gemeente stelt op grond van de Wet op de ruimtelijke ordening de bestemmingsplannen vast onder goedkeuring van de provincie.  Die plannen vormen een leidraad voor aanvragen van vergunningen of vrijstellingen voor bouwwerken. Altijd zijn de aanvragers van vergunningen gebaat bij en bestemmingsplan.

De aanvragers kunnen bouwen, wegen, campings aanleggen enz. Particulieren en ondernemingen kunnen ook schade ondervinden van bestemmingsplannen of vrijstellingen. Deze bijdrage bespreekt in welke gevallen en hoe deze schade door de overheid moet worden vergoed. De Wet op de ruimtelijke ordening geeft hiervoor een regeling. In de volgende stukjes gaan wij daarop nog verder met  praktijkvoorbeelden in. Later hoop ik toe te komen aan andere schadeacties. 

Het is belangrijk de schadevergoedingsmogelijkheden goed te benutten.

Mijn ervaring is dat dit niet gebeurt. Weinigen zijn op de hoogte. Er gaat veel energie en tijd verloren in planprocedures omdat belanghebbenden enkel ageren om redenen van schadevergoeding. Maar het is zinloos te procederen tegen een bestemmingsplan als men weet dat dit plan er toch wel komt. Vaak oordeelt de rechter dat het financiële bezwaar en de schade onvoldoende is om het plan af te keuren.

Die wettelijke schaderegeling kan beter benut worden dan het voeren van windmolengevechten tegen planologische wijzigingen. Die procedures kosten bovendien geld. Met een schadevergoedingsverzoek is alleen geld te winnen. Wettelijk is het niet verplicht eerst bezwaar en beroep aan te tekenen tegen bestemmingsplannen, alvorens schade te claimen. Vaak is het uiteraard wel verstandig om de overheid vroegtijdig van bezwaren op de hoogte te stellen.  Dit verhoogt de kans op een gunstiger besluit. De gemeente kan dan ook al rekening houden met schade bij de opzet van het plan (preventieve werking).

Waarvoor schadevergoeding?

Uit de praktijk blijkt dat de overheid verplicht is schadevergoeding te betalen voor de volgende maatregelen. Particulieren dienden met succes claims in tegen realisering van een bedrijfsloods, een benzinestation, een flat, een woonwagencentrum, een strotplaats, een weg of een gewijzigde verkeerscirculatie, een bedrijfsterrein of een camping of een manege nabij hun woningen, verder tegen de wijziging van de agrarische functie van een landgoed, tegen het (in het buitengebied) vervallen van de woningbouwmogelijkheid of juist tegen het verdichten van woonbebouwing, waardoor vrij uitzicht verloren ging. Voorbeelden van succesvolle claims van bedrijven zijn omzetschade van een restauranthouder als gevolg van uitbreiding gemeentehuis, van een campinghouder door het missen van uitbreidingsmogelijkheden, een exploitant van een benzinepomp door een afsluiting van wegen of kleine supermarkten die omzetverlies lijden door vestiging van grote supermarkt en tenslotte van detaillisten die omzet kwijt zijn aan bouwmarkten e.d. op industrieterreinen. Maar er zijn nog talloze andere voorbeelden en mogelijkheden te noemen. Dat, en ook voor de hoogte van de vergoeding zie artikel II over dit onderwerp.

Beoordeling

De gemeenteraad moet de feitelijke gevolgen van de nieuwe planologische situatie beoordelen. Het gaat dan om een vergelijking tussen de oude en nieuwe planologische toestand. Was de nieuwe bestemming al opgenomen in het oude plan dan is er niets nieuws en zal er geen schadevergoeding worden betaald. Bij aankoop van een perceel wist men immers al wat de toekomstige ontwikkeling zou zijn (risicoaanvaarding). Het criterium is steeds de waardevermindering. De vraag daarbij is of de waarde van de grond of het perceel daarop door de gewijzigde bestemming is verminderd.

Die waarde kan zijn verminderd door verkeerslawaai, milieu-/geluidhinder, uitzichtschade, visuele hinder, aantasting privacy, omzetverlies, omrijschade etc. De gemeente is verplicht rente te betalen vanaf de datum waarop het bestemmingsplan of de vrijstelling rechtskracht krijgt.

Procedure

De aanvrager moet het schadevergoedingsverzoek indienen bij de gemeenteraad. De gemeente is verplicht deskundigen in te schakelen die een rapport opstellen. De gemeenteraad neemt dit besluit. Daartegen kan bezwaar worden aangetekend. De gemeenteraden beoordelen die bezwaren zelf. Die zijn naar mij steeds weer blijkt het minst geschikt om hierin als beoordelaar in eigen zaak op te treden. Maar goed dat er een rechter is. Tegen het besluit van de gemeenteraad kan sinds kort beroep worden ingesteld bij de rechtbank. Daarvoor was de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State bevoegd. De beschikbare uitspraken van deze rechter zijn vaak vernietigend voor de gemeenten geweest.

Met kleine schades kunt u beter niet bij de gemeente en rechter aankomen. De gemeente is dan trouwens niet verplicht deskundigen in te schakelen. Wilt u weten of uw verzoek een kans maakt dan kunt u beginnen de waardevermindering te laten taxeren door uw makelaar.

Bedrijven

Tennishal
Een particulier dient in 1988 een verzoek tot schadevergoeding bij de gemeente in. Naast zijn woning is een tennishal gebouwd. Hij stelt de waardevermindering op f 75.000. De gemeente wijst het verzoek af met de motivering dat iedereen enige overlast voor lief moet nemen. De gemeente stelt verder dat geen vergelijking van de oude met de nieuwe planologische situatie moet worden gemaakt, maar gekeken moet worden of in de nieuwe situatie een aanvaardbare oplossing is bereikt. De rechter vindt de laatste stelling van de gemeente onjuist. De rechter vergelijkt het nieuwe met het oude planologische regime. De rechter heeft weinig vertrouwen in de borrelpraat van de gemeente en neemt zelf een beslissing tot toekenning van ca. 5.500,=.

Restaurant
Een planschadeverzoeker stelt schade te lijden als gevolg van de vestiging van een naastgelegen restaurant in een perceel met voorheen de bestemming winkel/ambachtelijk bedrijf. De benadeelde wijst op verhoogde parkeerdruk en geuroverlast. Hij claimt 20.000,=. De gemeente stelt dat in de oude situatie al vestiging van een avondwinkel of videotheek mogelijk was, zodat de nieuwe situatie geen schade opleverde. De milieuvergunning is er om de stank te voorkomen, aldus de gemeente. Bij de rechter beweert verzoeker dat de parkeerproblemen bij een restaurant groter zijn dan bij een avondwinkel. De rechter gaat weer vergelijken (oud-nieuw). De uitkomst is dat de nieuwe situatie meer kans geeft op hinder en nadeliger is. Een waardevermindering van ca. 7.000,= vindt de rechter hier redelijk.

Bedrijfsloods
Een particulier claimt schade als gevolg van de bouw van een bedrijfshal. De gemeente wijst het verzoek af met de motivering dat het oude bestemmingsplan toch al de bouw van een muur met steile kap aangaf en de invloed van de wand van de bedrijfshal daarmee vergelijkbaar is. De Raad van State vindt dit onjuist en een 5,5 meter hoge muur met een kap iets vervelender dan een muur met steile kap van 3 meter en kent een vergoeding van ca 7.000,=  toe.

Benzinestation
Een verzoeker woont aan een uitvalsweg in het buitengebied. Naast zijn woning wordt een benzinestation gebouwd. De planologische verslechtering en de waardevermindering van de woning staan vast. De gemeente kende 7.000,=  toe en de rechter 17.000,=. De gemeente ging van een lager bedrag uit met de motivering dat appellant enige schade moest accepteren, omdat hij een woning in het buitengebied kocht. De rechter oordeelde dat in een agrarisch gebied de vestiging van een bedrijf niet in de lijn van de verwachting lag.

Diverse schades

Uitzichtschade 

Een vraagsteller ziet achter zijn woning een weinig fraaie bedrijfsloods verrijzen van 7 meter hoog. Die loods ontneemt veel zonlicht. Verminderd woongenot treedt vaak op bij belemmering van een vrij uitzicht. Niet in alle gevallen wordt uitzichtschade vergoed. De rechter gaat er van uit dat iedereen een risico van het leven in een gemeenschap met steeds intensiever gebruik van de bodem moet dragen. Alleen “sprekende” gevallen worden vergoed. Van belang is ook het “dominerende’ karakter van de bebouwing. Kortom: er is geen sluitend antwoord te geven. De belangrijkste vraag die u zich moet stellen is of u ten tijde van aankoop van uw pand wist dat intensievere bebouwing in de lijn der verwachting lag.

Schade bij uitvoering bestemmingsplan

Bij de uitvoering van een bestemmingsplan kan de bouw ook schade veroorzaken. Een vraagsteller die direct aan een toegangsweg naar het bouwcomplex woont lijdt schade door aan- en afrijdend zwaar verkeer (scheurvorming). Een andere vraag betrof schade als gevolg van heiwerkzaamheden voor de bouw. Deze schade kan niet bij de gemeente worden geclaimd. U dient de bouwer aan te spreken.

Schade bij vernietigde maatregel

Een vraagsteller woont naast een camping die is uitgebreid, terwijl de Raad van State de planologische maatregel heeft vernietigd. Toch had de uitbreiding al plaatsgevonden. De gemeente past nu opnieuw het bestemmingsplan aan. Kan schade worden geclaimd? De bebouwing is illegaal opgericht. De gemeente gaat over tot legalisering met een nieuwe procedure. De schade die de vraagsteller lijdt valt niet aan een planologische maatregel toe te rekenen. Er is geen bestemmingsplan. De schade dient in een civiele procedure bij de gemeente te worden gevorderd.

Recreatiecentrum 

Een recreatiecentrum diende in 1983 een schadeverzoek in voor het vervallen van recreatieve bebouwing op zijn grond. Het bestemmingsplan sloot verdere recreatieve ontwikkelingen uit voor een oppervlakte van 17 ha. Het centrum claimt 5 miljoen eurovoor de waardevermindering van de grond en de winstder¬ving. De gemeente stelde dat de schade beperkt was en kende een vergoeding toe van 169.260,=. De Raad van State vernietigde in 1988 (!) dit besluit van de gemeente. Volgens de gemeente -beslissend na de uitspraak van de rechter- was een vergoeding van 219.573,= juist (nog vermeerderd met rente vanaf 1983). Het recreatiecentrum is het hiermee niet eens en gaat weer in beroep. De Raad van State accepteert het besluit van de gemeente en gaat akkoord met een vergoeding voor waardevermindering van de grond. De geclaimde winstderving wordt niet toegekend. Volgens de rechter is deze post verdisconteerd in de waardevermindering van de grond.

Restaurant heeft schade van overkapping plein

Een restaurant ligt centraal aan een plein en de gemeente bouwt een overkapping van dat plein. De restaurateur claimt waardevermindering van zijn perceel en de gemeente wijst dit af. De Raad van State oordeelde dat het aannemelijk is dat het restaurant in een planologisch ongunstiger situatie is gekomen waarvan waardedaling het gevolg was. De gemeente moest opnieuw beslissen en meent van de schadeclaim af te zijn door de overkapping af te breken! De gemeente wijst daarom na de uitspraak van de Raad van State de claim weer af. De Raad van State gaat hiermee niet akkoord. De rechter stelt dat de verminderde zichtbaarheid van en het verminderde uitzicht vanuit het restaurant tot een verminderd restaurantbezoek zou kunnen hebben geleid. De rechter stelt nu zelf een vergoeding vast. Die bedraagt 13.613,=.

Verdwijnen agrarische bedrijven; schade loonwerker

Een oud bestemmingsplan geeft aan het landelijke gebied een agrarische bestemming. Voor stadsuitbreiding komt een nieuw bestemmingsplan tot stand. De gemeente koopt daarvoor de grond aan met het gevolg dat de agrarische bedrijven verdwijnen. Een loonwerkbedrijf dient een schadeverzoek in, omdat zijn winstontwikkeling achterblijft. De gemeente stelt dat er wel een verband is tussen het nieuwe planologische regime en het verdwijnen van de agrarische bedrijven. Maar de gemeente vindt dat de loonwerker de daling van zijn omzet in het agrarische loon- en grondwerk heeft gecompenseerd met een stijging in het niet-agrarische loon- en grondwerk. De Raad van State neemt dit standpunt over en wijst er op dat de loonwerker het verdwijnen van de agrarisch bedrijven tevoren heeft voorzien en zich daarom heeft geconcentreerd op de niet-agrarische sector.

Schade metaalbedrijf door oprukken woningen

Een metaalbedrijf is gesitueerd in een gebied dat in het oude bestemmingsplan bestemd was voor uitbreiding van de bedrijven. Het nieuwe bestemmingsplan wijst dit gebied aan voor een woonbuurt. De woonbebouwing rukt op en het bedrijf wordt met steeds strengere milieueisen geconfronteerd. Volgens verzoeker is het bedrijfspand aanzienlijk in waarde gedaald De gemeente kent geen vergoeding toe, omdat volgens haar er geen schade aan de orde is. De bedrijfsactiviteiten kunnen immers worden voortgezet, aldus de gemeente. De rechter acht het aannemelijk dat de exploitatiemogelijkheden voor het bedrijf zijn beperkt. Op basis van de milieuwetgeving zullen strengere normen van toepassing zijn. Dat is een ruimtelijke ontwikkeling en geeft een wijziging van het planologische regime. De rechter vernietigt het besluit van de gemeente en kent zelf een schade toe voor waardevermindering. Het bedrag is 11.344,=.

Hoe lang heb ik de tijd om na wijziging van het bestemmings-plan een schadeverzoek in te dienen? Als de gemeente niet reageert op mijn schadeverzoek, wat dan? Kan de rechter een deskundige inschakelen? Wie betaalt de gerechtskosten?

Na wijziging van het planologische regime is geen termijn vastgesteld waarbinnen het schadeverzoek moet worden ingediend. Als men te lang wacht is er wel een zeker risico. Een trage of verlate indiening van het verzoek kan er toe leiden dat de wettelijke rente niet vanaf het moment van het ontstaan van de schade wordt toegekend. In de rechtspraak is een geval bekend waarin niet de wettelijke rente werd toegewezen vanaf het moment waarop het bestemmings¬plan in werking trad, maar vanaf het moment (6 jaar later) waarop het verzoek werd ingediend. Als de gemeente niet op uw verzoek reageert is het mogelijk om binnen 6 weken na indiening een bezwaarschrift tegen het niet nemen van het besluit in te dienen (zogenaamde fictieve weigering). Dan gaat de bezwaar- en beroepsprocedure verdere tegen dit fictieve en niet inhoudelijk gemotiveerd besluit. Meestal zet dit geen zoden aan de dijk. De rechter kan een deskundige inschakelen. De benoeming vindt plaats op grond van de Algemene Wet bestuursrecht. In hoger beroep (Afdeling Bestuursrechtspraak Raad van State) ligt het voor de hand dat de beroepsrechter een advies vraagt van de onafhankelijke adviseur beroepen. Indien de rechter het besluit van de gemeente vernietigt zal de rechter de gemeente in uw kosten (advocaat en/of deskundige) veroordelen.